针对您家一年住三个月房子的物业费问题，需注意以下法律风险点。1.滞纳金或违约金风险：若您未按合同约定交纳物业费（即使认为应减免），物业公司可能依据合同约定收取滞纳金或违约金。例如：您未交全额物业费，物业按日加收千分之三的滞纳金，一年下来可能额外产生数百元甚至上千元的费用。2.诉讼时效风险：若您认为物业多收了物业费，需在知道权利被侵害之日起三年内主张权利（如协商、起诉）。例如：您2021年按全额交了物业费，2025年才发现当地有“空置房减免70%”的政策，此时已过三年诉讼时效，法院可能不再支持您要求物业退还多交部分的请求。
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关于您家一年仅住三个月房子能否减免物业费的问题，需结合合同约定与地方规定判断。您家一年住三个月的房子是否能减免物业费，需根据物业服务合同约定及当地地方性法规确定。1.若物业服务合同中明确约定“房屋空置（如一年居住少于X个月）可减免物业费”，且您符合合同约定的空置期限、申请流程等条件，则可按合同申请减免。2.若您所在地的地方性法规（如《XX省物业管理条例》）规定“空置房屋连续超过X个月的，业主可按一定比例（如70%）交纳物业费”，且您的房屋符合“连续空置”“提前告知物业”等法定条件，则可依据法规申请减免。3.若合同无约定且当地无相关法规，则物业公司通常有权按全额收取物业费，您的减免请求可能不被支持。
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针对您家一年住三个月房子的物业费减免问题，我们结合具体法律依据进行分析。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”此条款明确业主不能仅以“未实际居住”为由拒交物业费，但未禁止合同或地方法规对空置房物业费作出减免约定。若您所在地有地方性法规（如《上海市住宅物业管理规定》第三十五条：“房屋交付后空置一年以上的，业主应当书面告知物业服务企业，按规定或约定交纳物业费，可按不低于约定标准的70%交纳”），且您的房屋符合“空置一年以上”“书面告知物业”等条件，则可适用该规定申请减免。若合同有明确减免条款，也需遵循合同约定。综上，您的情况能否减免需看合同与地方法规是否有支持性规定。
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针对您家一年住三个月房子的物业费问题，以下特殊情况可能影响处理结果。1.疫情期间的特殊政策：部分地区在疫情期间出台了空置房物业费减免的临时政策，例如：2022年某地规定“疫情期间房屋空置超过3个月的，物业费减免20%”。若您的房屋空置时间处于疫情政策有效期内，即使合同无约定，也可依据临时政策申请减免。2.物业公司未完全履行服务义务：若物业公司未按合同约定提供服务（如公共区域卫生长期无人清理、电梯故障未及时维修），您可依据《民法典》第五百二十六条“先履行抗辩权”，要求减免部分物业费。例如：物业未维修单元门导致您房屋被盗，您可据此与物业协商减免物业费。3.房屋未办理交付手续：若您的房子已购买但未办理收房手续，部分地区规定“未交付的房屋由建设单位交纳物业费”，此时您无需交纳物业费，更无需申请减免。

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