在处理租户不交租也不搬走的问题时，存在一些特殊情况或例外情形会影响处理方式。
1. 租户因特殊情况暂时无法支付房租：如果租户因疫情、重大疾病等特殊情况导致暂时无法支付房租，根据相关政策和法律精神，房东可能需要给予一定的宽限期，不能立即解除合同要求租户搬走。这种情况下，房东应与租户协商确定租金支付的延期方案，而不是直接采取强硬措施。
2. 房屋存在安全隐患或未达到租赁标准：如果房屋本身存在安全隐患，如漏水、电路老化等，或者未达到租赁合同中约定的租赁标准，租户可能会以此为由拒交租金和拒绝搬走。此时，房东需要先解决房屋存在的问题，满足租赁标准后，才能要求租户支付租金和搬离。
3. 租赁合同中对租金支付和违约责任有特殊约定：如果租赁合同中明确约定了租户不交租时的特殊处理方式，如允许租户用押金抵扣租金或给予更长的宽限期等，那么房东需要按照合同约定来处理，不能违反合同约定单方面采取行动。
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对于租户不交租也不搬走能否报警让其搬走，我们可以从相关法律依据来分析。
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在租户不交租也不搬走的情况下，该条款明确了房东的权利。首先，租户不交租属于无正当理由未支付租金，房东有权请求其在合理期限内支付。只有当租户在合理期限内仍逾期不支付时，房东才可以解除合同。而报警让搬走通常针对的是治安或刑事案件，租户不交租不搬走属于民事合同纠纷，并不直接适用该报警解决方式，所以依据此法律规定，报警一般不能直接让租户搬走，需按法律程序解除合同后通过其他法律途径处理。
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租户不交租也不搬走的情况可能会带来一些法律风险点，下面为您举例说明。
1. 诉讼时效风险：租赁合同纠纷的诉讼时效一般为三年，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算。如果房东在租户不交租不搬走后的三年内没有及时采取法律措施，可能会超过诉讼时效，导致无法通过诉讼来追讨租金和收回房屋。例如，租户从2020年1月开始不交租且不搬走，房东一直未处理，直到2024年1月才想起诉讼，此时就可能因超过诉讼时效而难以维权。
2. 经济损失风险：租户长期不交租不搬走，会导致房东无法正常收取租金，同时房屋可能会因租户的不当使用而造成损坏，这些都会给房东带来经济损失。比如租户在房屋内进行不当装修，造成房屋结构损坏，房东需要花费费用进行维修，同时这段时间的租金也无法收回。
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在处理租户不交租也不搬走的问题时，有一些常见的错误操作行为需要避免。
1. 直接强行驱赶租户：有些房东可能会采取换锁、断水断电等强行方式驱赶租户，这种行为可能侵犯租户的合法权益，甚至引发冲突，导致房东承担相应的法律责任。
2. 忽视书面催告程序：未向租户发送书面催告通知，就直接认为租户违约并采取后续行动，这样可能会因程序不合法而在法律上处于不利地位。
3. 不及时保留证据：没有及时收集和保留租赁合同、沟通记录等证据，当需要通过法律途径解决时，可能会因证据不足而无法有效维护自己的权益。

为了避免这些错误操作给您带来不必要的麻烦，建议您在遇到此类问题时进一步向律师咨询，获取专业的指导。

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